Вопросы-ответы

Порядок предоставления чердаков на инвестиционных условиях в Санкт-Петербурге регулируется распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 № 128-р "О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях". Указанным распоряжением был регламентирован процесс предоставления чердаков и мансард частным инвесторам для реконструкции с последующим возможным получением реконструированного помещения в собственность.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердак является общим имуществом многоквартирного дома, принадлежащим на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений (в том числе и квартир) в данном доме.
В соответствии с п. 3 указанной статьи уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Также по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Из формулировки Вашего вопроса следует, что реконструкция чердака в мансардное помещение была произведена Вами самовольно. Таким образом, Вам необходимо пройти весь процесс легализации мансардного помещения, описанный выше, с обязательным получением согласия всех собственников помещений в Вашем доме. Исходя из существующей практики, это на сегодняшний день практически нереально.

Адвокат В.Шестаков.

Уважаемый Сергей,

Прежде всего, хотелось бы обратить ваше внимание на норму п.2 ст.27 закона РФ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  (далее - Закон), которая устанавливает, что Закон распространяет свое действие только на отношения сторон по долевому участию в строительстве объектов, разрешение на строительство которых получено после 01.04.2005.
Возвращаясь же к сущности вашего вопроса, необходимо отметить, что существенное значение имеет имущественно-правовой характер взаимоотношений сторон и распределение между ними результатов строительства. К сожалению, из вопроса эту информацию получить невозможно.
Сама по себе передача функций заказчика-застройщика возможна как по агентскому договору, так и в рамках договора генерального подряда (в этом случае он будет носить смешанный характер). Но следует учитывать, что в этом случае права и обязанности будут считаться возникшими у того лица, которому выдано разрешение на строительство (т.е. налицо отношения представительства).
В отношении вопроса о соотношении норм о договоре долевого участия в строительстве и инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) следует отметить, что это два самостоятельных вида договоров, но Закон носит специальный характер и необходимо уделять особое внимание формулированию существенных условий договора о совместной деятельности, чтобы понизить риск признания его притворной
сделкой (скрывающей отношения долевого участия в строительстве).
Если же вы имеете в виду фактическую уступку права застройки путем заключения договора о совместной деятельности, результатом которого является получения 100% в объекте для привлеченного лица, то такая деятельность не может быть признана совместной (нет общей цели) и является притворной сделкой.

Добрый день, Игорь.

В соответствии с п.1 ст.1110 ГК РФ при наследовании права и обязанности умершего переходят к наследникам в порядке универсального
правопреемства, т.е. переходят все права и обязанности.
Исключение составляют права и обязанности, которые носят личный характер (т.е. связаны непосредственно с личностью человека)- ст.417 ГК РФ предусматривает, что обязательства, носящие личный характер, подлежат прекращению.
К сожалению, из текста вашего вопроса не возможно установить о каком именно договоре идет речь, хотя наиболее вероятным кажется ивестиционный договор на реконструкцию чердака. В последнем случае
оснований для признания обязательства носящим личный характер нет, хотя однозначный вывод об этом может быть сделан только после ознакомления с текстом договора.

Уважаемый Эдуард,

Многоквартирные дома, в которых имеются приватизированные квартиры не являлись и не являются собственностью муниципальных образований. В соответствии со ст.290 ГК РФ общее имущество в таких домах принадлежит
всем собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (т.е. муниципальное образование обладает теми же правами по управлению имуществом как и другие собственники квартир).
Что касается второй части вопроса, то в соответствии со ст.18 закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и ст.161 ЖК РФ если собственники не проведут общего собрания, не примут решения о порядке управления домом и не будут его реализовывать, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей
организации, которая будет оказывать услуги по коммунальному обслуживанию дома.
В соответствии с п.2 ст.157 ЖК РФ в этом случаи размеры платы за коммунальные услуги определяются исходя из нормативов, утвержденных органами местного самоуправления в порядке, установленном
Правительства РФ. Обращаем внимание, что для Москвы и Санкт-Петербурга эти полномочия принадлежат не органам местного самоуправления, а
органам исполнительной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

С уважением, Дмитрий Некрестьянов,

Заместитель генерального директора.

Добрый день, Максим.

Сведения о собственнике помещения можно получить, заказав выписку из ЕГРП в органе Госрегистрации.

Из Вашего вопроса не понятно, каким образом возникло "фактическое пользование" жилым помещением, а это  имеет существенное значение. Следует отметить, что с реализацией Ваших планов, вероятно, будут
серьезные трудности, т.к. из текста вашего вопроса можно сделать вывод, что у Вас как минимум незаконная перепланировка с отделением части жилого помещения без перевода его в нежилой фонд и присоединением его к жилому помещению.

С уважением, Дмитрий Некрестьянов.

Добрый день !

К сожалению, ответить однозначно на поставленный Вами вопрос не представляется возможным, так как данный вопрос предполагает детальное изучение всех имеющихся у вас документов, относящихся к этой проблеме.
Необходимо понимать как получен отказ: письменно или устно, а также многое другое.
В любом случае советуем Вам лично обратиться к нам за консультацией, в ходе которой мы рассмотрим представленные Вами документы и сможем ответить на Ваш вопрос.

С уважением, адвокат В.Шестаков.

Добрый день, Светлана.

Статья 139 нового Жилищного кодекса устанавливает правило о том, что в строящихся  домах ТСЖ может быть создано лицами, которым БУДЕТ принадлежать право собственности.
Таким образом, застройщик, именно как застройщик, ТСЖ создать не может, но он может попытаться зарегистрировать его с аргументацией, что он тоже будущий собственник, и с соблюдением общих правил о создании ТСЖ (более 50% голосов).

С уважением, Дмитрий Некрестьянов.

Добрый день.

В соответствии со ст. 27 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." №214-ФЗ от
30.12.2004 действие указанного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены ПОСЛЕ вступления в силу указанного Федерального закона.

С уважением, адвокат Владислав Шестаков.

Добрый день, Марина!
Проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК  РФ Вы потребовать не можете, так как уплата таких процентов предусмотрена в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица.

В Вашем случае инвестор не производил никаких противозаконных действий и в результате расторжения договора с застройщиком для инвестора сложилась объективная невозможность исполнения договора долевого участия, заключенного с Вами.
Другое дело, если после расторжения договора долевого участия инвестор не вернет Вам уплаченные денежные средства. В этом случае проценты по ст. 395 ГК РФ могут быть взысканы с инвестора, начиная
с момента, когда он дожен был вернуть Вам внесенные денежные средства.
--
С уважением,
Владислав Шестаков

Добрый день, Максим !
Судя по тому, что Вы задаете нам уже второй вопрос, Ваша ситуация требует более детального изучения и,соответственно, консультации.

Но, в принципе, наш ответ на Ваш первый вопрос является ткже ответом и на второй.
В соответствии со ст.210 ГК РФ расходы на содержание имущества несет его собственник, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, никто не вправе возлагать на Вас долги предыдущего собственника, кроме, естественно, случаев, когда в договоре купли-продажи здания стороны договорились о том, что новый собственник оплачивает задолженность по коммунальным услугам.
В данном случае, эксплуатирующая организация должна предъявить иск к предыдущему собственнику о взыскании неосновательного обогащения в размере
стоимости потребленных коммунальных услуг (учитывая, что договорных отношений не было), но не пытаться взыскать эту задолженность с нового собственника.

В соответствии со ст.210 ГК РФ расходы на содержание имущества несет собственник, если иное не установлено законом или договором.
В свою очередь ст.551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, т.е. лицо становится собственником лишь с момента
государственной регистрации перехода права собственности на него.
Таким образом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи недвижимости покупатель несет расходы на его содержания с момента государственной регистрации его права, указанной в свидетельстве о регистрации права.
Договор на коммунальное обслуживание заключается не задним числом, а реальной датой, но в его тексте указывается, что его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с определенного момента (как правило, момента государственной регистрации права  собственности).

Уважаемая Ксения !

   В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 03.04.1998 года № 10-П признаны не соответствующими Конституции РФ нормы Закона РФ "О товариществах собственников жилья", которые
устанавливали для домовладельца обязательность членства в ТСЖ независимо от волеизъявления такого домовладельца.
   Таким образом, никто не вправе принуждать Вас к вступлению в ТСЖ. Вы имеете право самостоятельно решить для себя этот вопрос: вступать или не вступать в члены ТСЖ. Кстати, такой же добровольный порядок
вступления в ТСЖ установлен и новым Жилищным кодексом РФ, который вступит в силу с 01 марта 2005 года.
   Что касается оплаты коммунальных услуг, то в соответствии с нормами и Закона РФ "О товариществах собственников жилья" (утратит силу с 01 марта 2005 года) и пришедшего ему на смену Жилищного кодекса РФ собственник жилья должен нести обязанности по содержанию и ремонту общего имущества дома, а также оплачивать коммунальные услуги.
   Таким образом, Вы не можете освободиться от этих расходов, так как являетесь собственником квартиры. Другое дело, что Вам должен быть предоставлен обоснованный расчет стоимости коммунальных услуг. ТСЖ не вправе произвольно, что называется "с потолка", установить размер такой оплаты. Например, ст. 157 нового Жилищного кодекса РФ (вступает
в силу с 01 марта 2005 года) устанавливает, что размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг,
утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге -
органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). В соответствии с той же статьей Жилищного кодекса РФ тарифы
на оплату коммунальных услуг устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Изменение формы собственности на жилое
помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является
основанием изменения размера платы за коммунальные услуги.
   Следует отметить, что если Вы не согласны с размером оплаты коммунальных услуг, то Ваш спор с ТСЖ будет решаться в судебном порядке.
   Оплата за вступление в ТСЖ действующим законодательством РФ не предусмотрена, однако и не запрещена. ТСЖ вправе устанавливать размер
и порядок внесения его членами обязательных взносов и платежей. К таким обязательным взносам и платежам относится и вступительный взнос.

--
С уважением,
Адвокат Владислав Шестаков

Уважаемый Дмитрий,

в настоящий момент налоговым законодательством Российской Федерации не предусмотрена необходимость подавать в налоговые органы какие-либо документы по факту приобретения жилой недвижимости в собственность.

Уважаемая Ольга,
Прецеденты с доведением приватизации мансард до конца имеются, поскольку фактически законодательством приватизация не запрещена, а на возможность ее осуществления всего лишь наложены определенные ограничения.
С уважением,
Дмитрий Некрестьянов.

Уважаемый Юлий.

Для того, чтобы усыновить ребенка, вместе с матерью прописанного в другом городе, вам необходимо решать вопрос усыновления в судебном порядке по месту прописки матери и ребенка. Основные документы, которые Вам необходимо собрать:
- отказ отца ребенка от прав на отцовство, либо свидетельство о его смерти, либо подтверждение статуса матери-одиночки (по ситуации);
- свидетельство о браке (желательно, чтобы брак был не менее 2 лет);
- подтверждение Вашего благополучного материального положения;
- доказательства, что вы проживаете в одном месте одной семьей.
Решение этого вопроса займет много времени и денег.
Другой, менее сложный и волокитный вариант – прописать мать и ребенка в Ваш город, список документов останется прежним, но судебные расходы значительно сократятся.
Всегда рады оказать правовую помощь.
С уважением,
Адвокат Инна Чернявская.

Уважаемая Светлана.
К сожалению, ответить однозначно на Ваш вопрос, не имея перед глазами
документов и конкретных цифр, очень сложно. С определенной
уверенностью сразу можно сказать, что нести расходы на содержание
общего имущества дома вы, даже не являясь членом ТСЖ, обязаны. Что касается оплаты работы правления, это обсуждаемый вопрос. Нужно разбираться, в чем заключается их работа, возможно, что и эту часть расходов по управлению домом Вам, даже не являясь членом ТСЖ, также нужно оплачивать. Понятно, что оплачивать содержание лестниц, мусоропровода и лифта, Вам не надо, раз Вы ими не пользуетесь, имея отдельный вход. Однако, Если у Вас уже назрел определенного рода конфликт, и сумма вопроса велика, возможно, иначе, как через суд, Вам вопрос не решить. А может быть, напротив, Вам имеет смысл стать членом ТСЖ, и попытаться переломить ситуацию, являясь
собственником 1/5 площади дома? В любом случае, если Вы хотите максимально разбораться в ситуации, Вам следует обратиться к нам хотя бы за первоначальной консультацией в офис, а в дальнейшем, возможно, и за помощью при ведении дела в суде.

С уважением, адвокат Владислав Шестаков.

  Уважаемый Александр Иванович, 
  В ответ на Ваш вопрос сообщаем следующее.   Действительно, с ноября 2004 года Инспекции Федеральной налоговой службы РФ отказывают во внесении в Единый гос.реестр юр.лиц изменений в сведения о юр.лице, не связанных с внесением изменений в учредительные документы в случае когда заявление по форме 14001 подписывает вновь назначенный на должность Руководитель. Это связано с тем, что ФНС РФ письмом от 26 октября 2004 года № 09-0-10/4223 истолковало закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» таким образом, что запись в реестре о руководителе сама по себе является основанием для наличия у него полномочий, и, соответственно, только тот руководитель, данные которого содержатся в реестре, может подать заявление о своей смене.
Однако, мы считаем, что данное мнение ошибочно и никак не следует из Закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Более того, оно прямо противоречит Гражданскому кодексу РФ, Законам «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах» и Трудовому кодексу РФ в соответствии с которыми, руководителя назначают и снимают с должности собственники предприятия, а не Налоговая инспекция. Акт государственного органа – Федеральной налоговой службы не является основанием для возникновения прав и обязанностей у руководителя юридического лица. Выписка из ЕГРЮЛ лишь подтверждает, что сведения о новом руководителе внесены в реестр.
В качестве примера разрешения подобного спора в пользу заявителя можно привести дело № А56-49623/04 (заявитель ООО «Гамма», ответчик ИФНС РФ №9), Решение по которому вынесено Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области 24 января 2004 года.

Уважаемый Эдуард,

Родственник, зарегистрированный собственником на своей жилой площади,  независимо от степени родственных отношений, приобретает только право пользования жилой площадью (и то, только в том случае, если он фактически проживает на этой жилой площади), а не право собственности на эту квартиру или ее часть.
Для того чтобы определить возможность выселения (или снятия с регистрационного учета) такого родственника необходима дополнительная
информация об обстоятельствах данного дела.

За более подробной консультацией Вы можете обратиться к нам в офис.

Адвокат Прохоренкова.

При отсутствии завещания оставшийся в живых супруг, дети и родители умершего считаются наследниками первой очереди, и наследуют имущество наследодателя в равных долях (ст.1142 ГК РФ).
В то же время, согласно ст. 1121 ГК РФ, наследодатель может совершить завещание в
пользу одного или нескольких лиц, как входящих, так и не входящих в круг наследников
по закону. Таким образом, при составлении завещания, назначение наследников и порядок
распределения имущества между ними зависит исключительно от воли завещателя.